Panorama General
Si pudiera hacer una comparación musical, diría que el poder irrevocable, en cuanto a la redacción, constituye un tema con variaciones. Hay distintos tipos: desde la que modula bien, conforme a una interpretación correcta, hasta la malsonante, porque no hay ninguna armonía; también nos encontramos con la que piensa que está tocando la partitura correspondiente, pero resulta que es otra.
Recuérdese que el poder, irrevocable ex voluntate, tiene tres requisitos:
a) negocio especial, preexistente o simultáneo;
b) interés legítimo;
c) limitado en el tiempo.
Los errores más destacables son los referidos al primer punto; hay algunos poderes, sedicentes irrevocables,que no se fundan en ningún negocio y otros que lo hacen suponer dudoso o falseado.
a) Inexistencia de negocio al otorgarse el poder.
El primer caso se dio en una consulta del Colegio bonaerense, y es éste. El 1º de marzo se confiere poder irrevocable; el 7 de marzo se firma boleto de compraventa, que se protocoliza el 8; el 10 de marzo fallece la poderdante. ¿Se trata de un poder irrevocable si así lo dice?
“El poder no fue conferido para formalizar una venta concreta, determinada y preexistente, con un tercero interesado (comprador), ya vinculado jurídicamente al poderdante. Cuando se otorgó el poder, ni remotamente podía darse en interés de ese tercero, que era totalmente desconocido, ni en interés de tercero alguno. Tampoco existió interés común entre mandante y mandatario” (REVISTA NOTARIAL, pág. 1425, año 1983).
b) Negocio dudoso o falseado.
Otra consulta, esta vez de Capital. Los otorgantes confieren poder irrevocable por haber percibido el precio total; dan plazo de diez años y facultan al apoderado para vender a quien resulte comprador, suscribir boleto, pactar precio y forma de pago. Días después, la apoderada firma boleto, percibe el 30% y el saldo al escrituar.
¿Es claro e irrevocable este poder?
La consulta califica las distintas relaciones como dudosas:
a) entre mandante y mandatario: si se convino un precio que se declara percibido, ¿cómo se faculta para elegir comprador y fijar precio?;
b) entre mandante y adquirente: ¿quién es el comprador?; ¿cómo puede ser un ilustre desconocido, si ha pagado el precio?.
Es más, no sólo no se lo puede identificar, sino que es totalmente impreciso y desdibujado, ya que la venta se hará “a quien resulte comprador”. La consulta concluye que la redacción confusa y contradictoria del poder hace presumir una falsa causa (Revista del Notariado, pág. 1153, año 1983).
c) Otras redacciones absurdas:
Me limito a copiar: “1) los compradores manifiestan comprar en comisión; oportunamente decidirán a nombre de quién se realizará la escrituración; 2) para que firme la escritura por el precio pactado o el que resultare de una cesión del boleto; 3) que vendió y percibió el precio íntegro (¿de quién?), por lo cual le faculta para
vender, pactar y percibir el precio”.
Si todo esto fuera acompañado por algún boleto anterior, se podría intentar realizar interpretaciones a partir de dicho boleto, por medio de una cesión de derechos y acciones u otras figuras jurídicas posibles. Pero a veces no hay nada; entonces falta la prueba y comienzan las penurias y observaciones, hoy bastante frecuentes.
Como siempre, convendría recordar aquí el adagio: la codicia rompe el saco. El afán de eludir todo costo, considerado adicional, el ocultamiento de varias operaciones encadenadas, pero no aparentes, termina por hacer caer en contradicciones, y lo lamentable no es que incurran en ellas las partes, sino inclusive los profesionales o intermediarios.
d) Plazo indeterminado.
Un autor recomienda poner: “este mandato se mantendrá vigente hasta tanto se cumpla su objeto (esta cláusula es la más aconsejable, a mi criterio)”; en otro lugar afirma: “es de buena técnica notarial otorgar poderes irrevocables por el tiempo necesario para cumplir la obligación, y no por cantidad de días, meses o años” (REVISTA NOTARIAL, pág. 1193, año 1982 y pág. 127, año 1979).
Ahora bien, el Art. 1960 hace cesar el mandato “por el cumplimiento
del negocio”. Si somos coherentes deberíamos preguntarnos: frente a una redacción como la aconsejada, ¿para qué entonces el Art. 1977?
Ese es justo el contraargumento que se puede poner a esa redacción: porque existe el Art. 1977, pienso que ella no interpreta el Art. 1977, sino que responde al Art. 1960.
Imagino que llevado a juicio un poder irrevocable redactado en esos términos, el juez podría pensar que se trata de un poder común, y no
de uno irrevocable, ya que tal redacción en cuanto al plazo (limitado en el tiempo) no se distingue para nada del común. Aunque parezca absurdo, lo relativo al plazo se está reduciendo a un aspecto puramente formal; si se quiere asegurar la operación, ¿qué impedimento hay en poner plazos extensos?; ¿por qué no establecer medidas de tiempo, referidas a hechos futuros, p.ej. dos años, después de aprobado el plano de propiedad horizontal u otra cantidad?
2. Falta de congruencia (contradictio in terminis)
Comienzo por reproducir en algunos casos el texto del poder sobre el cual se consulta. En otros me voy a permitir la reconstrucción porque quien despacha hace comentarios sobre algún sector y la copia es parcial. Con la reconstrucción intento mostrar el texto total para que se pueda apreciar mejor las contradicciones de los integrantes del poder irrevocable que ya conocemos.
a) Poder desconectado del boleto. El 16/3/61 se celebra boleto de compraventa por escritura; el 19/4/68 los vendedores otorgan poder irrevocable para vender el inmueble; luego del poder fallece uno de los mandantes.
Se pregunta si el mandato subsiste por ser irrevocable o por tener
interés la compradora (1977 y 1982).
NILDA NOSTRO DE SEGHETTI comenta: No hay congruencia entre poder y boleto. En efecto, en el mandato se faculta a los mandatarios a otorgar la escritura de venta del mismo inmueble por el precio, plazo y condiciones convenientes (había precio fijado), pudiendo percibir el precio (se pagó de contado), cobrar y percibir el monto estipulado (estaba percibido), dar la posesión (estaba dada).
En el mismo asunto, AGUSTIN O. BRASCHI agrega: El mandato en análisis no solo cita el boleto, sino que por las facultades de los mandatarios lo desvincula totalmente porque autoriza a vender la unidad, percibir el precio, firmar la escritura de venta, dar la posesión. Es evidente que el objeto del poder era entonces no la celebración de la escritura por boleto, sino otra que se originaría en un negocio jurídico aun inexistente (Revista del Notariado, pág. 965, año 1988).
b) Poder llamado irrevocable. Deceso del otorgante. El 21/10/93, Procris confiere poder irrevocable a León en los términos de los Arts. 1977, 1980 y 1982, por el plazo de diez años, sin obligación de rendir cuentas, para vender a quien fuere, por el precio que estipule partes indivisas sobre tal inmueble. Le faculta para otorgar boleto, escrituras públicas, dar la posesión, percibir el importe. La irrevocabilidad surge por el interés de mandante y mandatario. El 19/1/94 se firma boleto a favor de Calías; el 1/2/94 fallece Procris.
HORACIO L. PELOSI observa que el poder está concebido en términos generales, es decir, para “vender a cualquier persona” y no para el cumplimiento de un contrato anterior o simultáneo. Como en el caso precedente no hay relación entre boleto y poder, aunque ahora el contrato es posterior al poder; por ende, ambos están desconectados, sin que sea posible ligarlos entre sí. Además no basta la mera calificación del otorgante para que el poder sea irrevocable ni es suficiente el interés simple o meramente práctico del apoderado para conferir eficacia post mortem al poder aludido (Revista del Notariado, pág. 124, año 1994).
c) Falta de interés. Diferencia entre el irrevocable y el post mortem.
Climena confiere poder según los artículos 1977, 1980 y 1982 a Adriano para que venda a quien le parezca y en las condiciones que estime corresponder tal finca de su propiedad. Al efecto lo faculta para vender el bien al adquirente, aun cuando se trate del mismo apoderado, al contado o a plazos, firme los boletos, cobre el precio
En virtud de un interés legítimo entre partes y terceros, por haberle sido adelantado antes de ahora el precio total de venta, se incorpora al mandato la representación irrevocable aun por fallecimiento en el plazo de 20 años.
Es un caso tratado en el Vademecum de archivo de protocolos notariales porteño (pág. 18). Se ha resuelto que tal poder no es irrevocable ni con eficacia post mortem, en tanto y en razón de que no hay comprador ni precio determinado. Faltaría por tanto el interés legítimo (Acta 3090 del Consejo Directivo, 29/10/97).....
