Expte n° 21.207/06 (68.958) -Juzg.96- En Buenos Aires, a los 3 días del mes de junio de dos mil nueve hallándose reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Sala L de
El Dr. LIBERMAN dijo:
I-Contra la sentencia dictada a fs. 545/550 que desestimara la acción intentada, se alzan disconformes el consorcio accionante y la parte demandada mediante las expresiones de agravios obrantes a fs. 569/579 -el demandado- y fs. 581/585 -el consorcio- cuyos traslados, conferidos a fs. 580 y 586 fueran contestados a fs. 587/589 y fs. 592/602, respectivamente.
Por razones de funcionalidad serán tratados en primer término los agravios expresados por la parte actora.
La magistrada de la anterior instancia desestimó la acción entablada por el consorcio accionante. Para sostener esa tesitura argumentó que la medida pretendida resultaría excesivamente severa e innecesaria. Asimismo reseñó que no se había probado en autos la generación de un daño a los copropietarios.
Asimismo, tuvo en cuenta para resolver de la manera en que lo hizo el dictamen pericial producido en autos.
Ahora bien, en los agravios vertidos por el consorcio demandante se insiste con el remanido argumento referido a la violación de lo dispuesto por el reglamento de copropiedad y administración, así como la oposición asamblearia a la reforma efectuada en el patio de propiedad común y de uso privativo del demandado.
Las restricciones y límites al dominio -legales o convencionales- establecidos en el sistema creado por la ley 13.512, desempeñan un importante papel y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario.
Sin embargo las acciones judiciales que promueva un consorcio tendientes a remover construcciones en espacios comunes de uso exclusivo no pueden llevar a consagrar situaciones abusivas. El abuso en el ejercicio de los derechos es contrario al Derecho.
Por ese motivo también se ha resuelto reiteradamente que obras nuevas no autorizadas que no tengan importancia, o no alteren la concepción originaria, no provoquen lesión a la estética del edificio, alteren la vida consorcial, la intimidad de los vecinos o esté en tela de juicio la seguridad del edificio, no justifican la demolición de lo destruido (entre otros: CNCiv, Sala G, 12-2-97, "Consorcio Vuelta de Obligado c. Díaz", Bol.Jur.CNCiv 2/97, p.45; sum. 9694).
Es más, muchas veces se ha dicho que, a pesar de la antijuridicidad de la conducta del infractor, si los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría la remoción, teniendo presente la inútil destrucción de valores económicos, no corresponde acceder al pedido del ente (entre otros, loc. cit. sum. 9695).
Dentro de ese andarivel, es criterio del tribunal consultar las particularidades de cada caso para resolver la procedencia o improcedencia del pedido de demolición. Hay que despojarse del rigor principista y atender el cúmulo de perjuicios y beneficios que el mantenimiento del estado actual o la vuelta al anterior derivaría de una u otra solución judicial para los litigantes y demás comuneros. Es lo que, en general, expresa Borda (*Tratado... - Derechos reales+, 20 ed., t. I, pág. 582, N1709/10) y ha sido receptado en fallos del tribunal de alzada (entre otros, ex-CNECC, Sala III, E.D.98.425; ídem, Sala II, E.D. 93-185; CNCiv, Sala B, E.D. 93-742).
No es más que aplicación de las normas jurídicas interpretadas como un conjunto de preceptos tendientes en general a obtener una solución justa; y en particular a permitir el normal desenvolvimiento de la vida en un edificio de departamentos. De modo que si la interpretación estricta llevase a refrendar un abuso del derecho, serían las normas generales del ordenamiento civil las que prevalecerían en el supuesto particular.
Es bien elocuente la oferta fotográfica que se encuentra anejada en autos, documental que ha sido reconocida.
Veamos el estado en que se encontraba el >patio= generador de las presentes actuaciones.
A fs. 21 se encuentra glosada una vista fotográfica del patio antes de las reformas introducidas por el demandado. No es necesario ser un experto para concluir que lo que la parte actora designa como >jardín= no era -al momento de esa fotografía- más que un conjunto de arbustos sin ningún tipo de cuidado ni mantenimiento.
Si se contrasta tal momento eternizado por la toma fotográfica con la que se encuentra agregada a fs. 107 (designada como número 4), no es muy difícil concluir que, lejos de producirse un daño, se efectuó una mejora, desde el punto de vista de la estética.
La misma conclusión se extrae de las fotografías acompañadas por la perito arquitecta, obrantes a fs. 467/468.
Del dictamen efectuado por la experta, arquitecta Scoponi, se desprende que la construcción objeto de esta litis A...ha sido realizada de acuerdo a las reglas del arte; para el tipo de materiales con que fue realizado, de que se trata y de acuerdo a las características del espacio@ (fs. 472 b), ANo se opone a la estética arquitectónica teniendo en cuenta su emplazamiento y el carácter del lugar, ni tampoco a las visuales desde los edificios linderos@ (foja citada, apartado c), que la citada obra ANo ha modificado la parte estructural del edificio@ (fs. 473 i), A...dicha construcción se consideraría como precaria no computable@ (foja citada precedentemente, apartado k >in fine=).
De lo expuesto se colige que, desde el punto de vista arquitectónico, de la estética y de lo estructural, ningún perjuicio se produjo al ente consorcial accionante.
Y no se trata de una virtual derogación del reglamento de copropiedad y administración, como expresa el consorcio en agravios, sino que de lo que se trata es lisa y llanamente de un embellecimiento del jardín, que a su vez mejora la vista de los consorcistas cuyas aberturas acceden al patio y de la visual de los edificios linderos.
Pese al prurito principista del ente accionante, en definitiva, la remodelación significa de una mejora dentro de una parte común de uso exclusivo, en un contexto que ha modernizado y embellecido el lugar.
A lo largo del íter por el cual transitaron estas actuaciones se llegó al absurdo de pretender probar con las testimoniales rendidas en autos si la >palmera= que existía en el jardín antes de la remodelación fue corrida de lugar, trasplantada o removida.
En un fallo dictado cuando me desempeñaba como juez de primera instancia, con fronteriza analogía a los presentes, el cual fue confirmado por la Sala AC@ de esta Cámara, el Dr. José Luis Galmarini expuso en su voto que si bien se consideraba un espacio común el que se pretendía modificar Asi en cambio se considerara que por esta razón el consorcio tiene derecho a participar en la decisión, en el caso la oposición igualmente carecería de respaldo porque se trataría de un ejercicio abusivo de ese derecho. Se ha decidido que hay un ejercicio abusivo de su derecho por parte del ente consorcial en los términos del art. 1071 del cód. civil, al contrariar los fines tenidos en cuenta por la ley para su reconocimiento, cuando la admisión del reclamo de demolición de la obra nueva trae anexo un notorio perjuicio del demandado, sin un interés atendible o una necesidad protegible a favor del consorcio (conf. CNCiv., Sala AC@, ED 2001, TI, página 531, fallo 50.672, del 11 de octubre de 2000).
Es más, tan poco sustancial es la calidad de parte común de un jardín en los fondos, que se ha resuelto la posibilidad de excluirlo por no atender a razones de seguridad (CNCiv, Sala F, 28-8-64, E.D. 11-383, E.D. 39-865, N1533).
Y no se trata el caso de autos de alentar a los demás copropietarios a infringir el reglamento de copropiedad; de lo que se trata es de evitar aprobar judicialmente un abuso del derecho, es decir, se busca soslayar el perjuicio que ocasionaría al demandado la remoción de la obra remodeladora y, sobre todo, por la inútil destrucción de recursos económicos que esa medida traería aparejada. A ello cuadra agregar que la remodelación no importa un riesgo para la seguridad del edifcio, mejora su estética e importa -en definitiva- un beneficio para el ente consorcial. Lo contrario conduciría a homologar un ejercicio abusivo del derecho que no merece judicial aprobación. Se llegaría al absurdo de pretende volver a la situación de abandono en la que se encontraba >el jardín=, pero eso sí, conservando el prurito principista.
En consecuencia, si mi voto es compartido, propongo al acuerdo la confirmación de la sentencia de la primera instancia, con costas de alzada a cargo del apelante.
II- A su turno, la parte demandada se alza contra la imposición de costas impuesta por la magistrada de grado.
En el decisorio que motivara la apelación del demandado, la jueza de la primera instancia resolvió imponer las costas al demandado, pese a revestir el mismo el carácter de vencedor. El argumento utilizado para la tesitura anotada fue el carácter de ilícita de la obra realizada.
Ahora bien, como es sabido ALa ley establece que la imposición de las costas se regirá por el principio de la derrota, con prescindencia de la buena o mala fe del vencido, pues se trata, antes que de una sanción, de un resarcimiento que se impone a favor de quien se ha visto obligado a litigar; si bien se autoriza a que el juez, por resolución fundada y bajo pena de nulidad, exima total o parcialmente de las costas al litigante vencido respecto de los gastos en que incurrió el vencedor, por lo que debe no obstante, hacerse cargo de las propias y de las comunes por mitades@ (conf. Jorge L. Kielmanovich, ACódigo Procesal Civil y Comercia de la Nación@ comentado y anotado, Tomo I (arts.
Y, teniendo presente lo dispuesto por el artículo 68 del Código Procesal, en su segundo párrafo, considero que la solución más justa y equitativa es imponer las costas de primera instancia en el orden causado y las comunes por mitades.
Ello así, habida cuenta que si bien, como se dijera a lo largo del presente el demandado ha obrado contrariando el reglamento consorcial, lo cierto es que resultó vencedor en el pleito. Y es esa circunstancia de su obrar -aunque con resultado vencedor- lo que me convence para modificar la imposición de costas, habida cuenta de las particularidades que reviste la cuestión.
En definitiva, si mi voto es compartido, propongo al acuerdo la confirmación de la sentencia cuestionada, salvo en lo que hace a las costas de primera instancia, las cuales establezco en el orden causado y las comunes por mitades. Con costas de alzada a cargo de la parte actora, sustancialmente vencida.
Por análogas razones los Dres.Pérez Pardo y Galmarini votan con igual sentido.
Con lo que terminó el acto firmando los señores jueces por ante mí que doy fe.Dres. Víctor Fernando Liberman, Marcela Pérez Pardo, José Luis Galmarini y Julio Speroni. Es copia fiel del original que obra en el Libro de Acuerdos de
Julio Speroni
Secretario de Cámara
Buenos Aires, junio 3 de 2009.
Y VISTOS: lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente el tribunal decide: confirmar la sentencia cuestionada, salvo en lo que hace a las costas de primera instancia, las cuales se establecen en el orden causado y las comunes por mitades. Con costas de alzada a cargo de la parte actora, sustancialmente vencida.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Julio Speroni
Secretario de Cámara
